До того, как ООО зарегистрируют, оно в принципе не может быть стороной договора аренды. Но есть другой документ, подтверждающий намерение собственника заключить договор аренды в будущем, в случае успешной регистрации ООО. Это гарантийное письмо, мы подробно рассказали о нем в этой статье https://www.regberry.ru/registraciya-ooo/obrazcy-dokumentov/garantiynoe-...
То есть, если помещение соответствует требованиям, предъявляемым к юридическому адресу (как минимум, есть почтовый адрес и возможность создать рабочее место для директора), и собственник выдал гарантийное письмо, вы можете зарегистрировать ООО по этому адресу.